二手房出售需要一个价格评估,那么房屋估价的标准是什么呢?当然我们不能对此毫无所知,对中介听之任之,对于房屋的价值我们还是需要有一个自己的准确判断。下面就来为大家介绍一下湘潭二手房评估方法有哪些。
一、收益还原法
收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法,首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
二、成本估价法
成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
三、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光
室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右,反之亦然。
四、交通、商业服务设施、基础设施
交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高,所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
五、居住人气、区域规划
居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外,许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
六、外部环境绿化人文
所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可,买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右,反之亦然。
宜: 祭祀、塑绘、开光、订盟、纳采
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